11月11日的资金流向数据方面，主力资金净流出3654.29万元，占总成交额5.96%，游资资金净流入3499.19万元，占总成交额5.71%，散户资金净流入155.11万元，占总成交额0.25%。

11月11日的资金流向数据方面，主力资金净流出2853.98万元，占总成交额8.69%，游资资金净流入1732.51万元，占总成交额5.28%，散户资金净流入1121.47万元，占总成交额3.42%。

【A面】新亮点与新趋势

随着时代发展，人们对于健康品质居住生活的需求不断升级，倒逼现代人居建筑越来越追求绿色、健康、智能。特别是在建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”的指引下，“绿色健康住宅”“低碳智能住宅”与“智慧人文社区”逐渐成为高品质居住的新趋势。

以智能住宅、智慧社区作为基层治理单元的“点”，城市发展在科技的力量下呈现出未来智慧城市面貌。而作为全国首批智慧城市基础设施建设试点城市，从高楼林立的CBD到宁静祥和的旧改翻新居民社区，广州的智慧城市建设，不仅让城市变得更加智能、高效，也极大地提升了居民的生活品质，推动广州朝着“美丽宜居花城、活力全球城市”的目标奋进，进一步彰显大湾区的宜居属性，吸引着世界各地越来越多的人。

产品力是核心竞争力

绿色健康住宅成标配

“自从搬进来以后，孩子特别开心，有很多草坪可以奔跑玩耍，家里老人也常常在水边街道散步遛弯。”今年6月底搬进万科黄埔新城后，王女士对小区的自然园林景观越来越满意，“一开始就看中了小区大面积的园林配套”。

随着城市化的高速发展，特别是疫情后，人们对绿色健康住宅的居住需求越发强烈。对于上班族来说，经过一天的忙碌，拥有一个安静舒适的居住环境变得格外重要。人们也开始重新审视选择标准，绿色健康住宅，成为当下购房的硬核指标。

绿色健康住宅是一种综合考虑环境、健康和生活质量的住宅类型，旨在提供一个舒适、安全、环保的居住空间。具体而言，国内外对健康住宅的评价或认证从产品延伸至居住环境和社区服务，包含空气、水、光照、声环境、温（湿）度等自然环境，以及户型、社区、服务等指标。其中，小区绿化的健康意义远大于观赏价值，万科黄埔新城就重点考虑了舒适宜人的自然环境指标，打造了约4万平方米的绿核公园和约20个“口袋公园”。

事实上，广州早有多个住宅项目在绿色健康的打造上走了很远。如位于黄埔区长岭居的五矿壹云台在2020年就获得WELL健康建筑认证；近来，番禺南站板块新开放的项目广州城投·领南府获得了绿建三星级住宅认证；位于天河区的能建·天河麓誉府获得2024中国绿色健康标杆项目；同样位于天河的缦云广州更是获得WELL健康建筑金级预认证，为居住者带来更高标准的健康生活方式。

“绿色健康”这一理念不仅深刻影响了消费者的居住偏好，也推动了行业标准的升级，促使多家房企扛起健康居住的重任，如绿城、朗诗、金茂、葛洲坝等都是健康赛道上的“资深成员”。作为绿色住宅的先行者，绿城在贯彻国家关于好房子“绿色、低碳、智能、安全”的指导方向基础上不断深化，将《绿城中国好房子产品标准2024》编制成册，成为行业首个企业“好房子”标准。

政策引导品质提升

第四代住宅高频现市

“买了120平方米的房子，实际套内面积才93.6平方米，想象的四房最终只能实现大三房。”程先生提起2017年买的一套得房率不到80%的住宅，愤懑之情依然溢于言表。不过，近日程先生已经买下了一套得房率高达120%的新房，“同样的价格，可以获得更大的使用面积，何乐而不为呢？”

零公摊、高赠送面积、得房率超100%……今年以来多地楼市推出“第四代住宅”，频频引发市场关注，在市场销售时也率先俘获了一波购房者的好感。

何为“第四代住宅”？第四代住宅，被称为“城市森林花园建筑”或“庭院房”，其核心理念是自然融合、垂直绿化、智能科技、人文关怀。简单来说，就是把庭院融入高层建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至空中停车。这种产品早在六年前就有落地，如2018年建成的成都七一国际广场，但是过去政策层面对住房面积计算要求非常严格，“第四代住宅”并没能广泛出现。

直到去年，多个城市放松了阳台面积计算限制，如成都、武汉、珠海、中山、福州等；“被放松的”也不仅仅是阳台，还有飘窗、设备平台等空间；在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等不少城市，甚至提出在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率。2023年11月底广州市正式印发实施了《广州市建筑工程容积率计算办法》，不少住宅都大量应用阳台和大飘窗设计，产品得房率达到90%以上甚至100%，如国贸云上、广州地铁·珑璟台、路劲美的隽樾府等。

今年，广州更是出现多宗“超新规地块”，半计容比例再松绑，楼盘得房率突破120%、130%，甚至高达140%。如保利拍下的天河南方面粉厂地块，最高得房率可达130%；招商蛇口在南沙拍下的横沥岛2024NJY-3地块，首推户型拥有40%全赠送空中花园和25%阳台占比。

随着越来越多城市加入发展“第四代住宅”，这种得房率高、空间形态更灵活的产品类型呈现出爆炸式增长。对于居住者来说，“第四代住宅”的超大阳台确确实实丰富了居住生活场景，让住户有机会实现“围炉煮茶”“私家园林”的梦想。并且阳台和空中花园还在不断迭代改进，例如安装自动滴灌、智能蚊虫防控等自动维护系统，使得居住更便捷舒适。

此外，值得一提的是，随着楼市多项政策的放宽，核心城市的优质资产逐渐出现活跃的独立行情，其中综合素质极高的高端住宅产品更是得到了高端置业群体的青睐。克而瑞统计数据显示，今年1—11月，广州总价亿元以上房源已经网签13套，网签量达到近十年新高；价格方面，30万元/平方米左右的单位也陆续出现，市场承接和认可力可见一斑。业内人士分析认为，高端住宅产品的逆势增长，一方面体现了高净值人群对广州城市价值的认可，同时也体现了高端住宅产品力本身的吸引力。

科技赋能房产

从“好房子”到“好城区”

当前，我国住房发展进入一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。住建部对“好房子”的建设也提出了更高要求，强调需遵循“绿色、低碳、智能、安全”四大标准，旨在“让群众住得健康、用得安全方便”。

从建造到建筑再到物业运维，“好房子”的打造体现在方方面面。在建造环节，智能建筑已经越来越广泛地应用到住宅产品中。位于花都区的中建映花悦府项目，中建四局建造过程中最高装配率达80.52%，已成功立项为广东省及广州市首批智能建造示范工程。

基于市场对智能居住的需求日益增长，众多房企积极寻求与智能科技公司的深度合作，充分利用双方的核心优势资源，共同打造智能化好房子。如保利发展、万科、华润、绿城等多家房企与华为终端签署全屋智能战略合作协议，打造智能化“好房子”。在科技驱动下，智能家居系统、智慧社区平台等科技元素不仅逐渐成为高端住宅的标准配置，更成为房企提升产品附加值、巩固市场竞争优势的关键路径。

而物业管理作为房地产项目全生命周期的关键部分，与生活品质紧密相连，成为衡量“好房子”的关键因素之一。以数字化、网络化、智能化为抓手，通过科技创新、数字赋能，物业管理水平不断提升。如物业龙头企业之一的万物云就将自己定义为“科技引领的全域空间服务商”，万物云董事长朱保全更是直言，“我们希望在科技领域的投入能够让空间服务的效率做一次提升。”

随着城市化进程的加速，城市建设的质量和可持续性越来越受到社会的广泛关注，打造宜居、韧性、智慧、安全城市成为社会广泛共识。住房作为城市发展的重要载体，“好房子”不再局限于建筑本身的结构和空间布局，其内涵已拓展到社区居住环境的舒适性、安全性、便捷性以及与周边城区可持续发展性等多个方面。“好房子”不仅承载着人民群众对美好生活的期盼，更是好小区、好社区、好城区的基础。

最近，住建部发布了《优质住宅技术导则》《优质小区技术导则》《优质社区技术导则》《优质城区技术导则》这“四大优良建设”系列标准，对改善居民生活环境、提升城市建设品质、增强城市竞争力具有重要促进作用。

【B面】新问题与新矛盾

“千挑万选的房子终于等到开放日验房了，却查出一堆问题，漏水、空鼓、内渗漏……哪个严重踩哪个。从白天验到天黑，验房师说他拍了三四百张照片。”年底快要收房的李小姐心情很复杂，原本以为买了品质有保障的楼盘，但是开放日验房验出来一堆问题。让她更担心的是，现在距离收房还有半个月，像严重漏水这种问题能不能修好。

当前，房地产走到转型发展的十字路口，呈现出割裂的一面：一方面，行业进入买方市场，开发商之间产品力比拼白热化，“第四代住宅”等新规下的创意产品，不断推陈出新；另一方面，“保交楼”工作仍挑战重重，房屋质量顽疾仍未解，减配套路频出等，已让置业者苦不堪言，更别说超越以往的居住体验。

新房赶不上新规

去库存难度加大

“老实说，我们压力挺大的，当时拿地的时候，我们90%—95%的使用率已经算高了，但是现在出来的产品都是120%、130%使用率，客户肯定会比较。”

广州市中心某高端改善红盘的相关负责人告诉南方+记者，去年底，广州发布建筑设计新规：住宅套内半开敞空间半计容比例，由15%放宽到20%，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建面超144平方米的复式住宅，层高最高可以到7.2米，等等。这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率一跃升到100%以上。

在这之前，得房率能突破80%的已经算广州楼市里的佼佼者了。新规出台后，比如中建海丝城、未来方洲、天河麓誉府、保利雅珺等项目推出的产品，使用率都在100%及以上。而且，使用率的竞争还在不断加剧：越秀·天悦云湖三期组团使用率高达107%，近期面世的越秀·珑悦西关68平方米户型赠送18—19平方米，刚出让的地块还将推出使用率高达120%、130%的产品。

对此，有业内人士调侃：去年的新房，已经被时代“抛弃”了。现在看来“抛弃”的速度还在加快，今年的新房也快赶不上时代的洪流了。

值得一提的是，以高得房率和空中露台设计为主要特色的“第四代住宅”正在多地开花。近期广州首个号称“第四代住宅”的项目——招商蛇口林屿境曝光，40%全赠送的空中花园和25%阳台占比，令该楼盘所有户型实用率均超120%。

不可否认，“家家有庭院、户户有花园”的房子是不少人的理想，但是盲目追求也存在问题。“第四代住宅”建筑成本造价较第三代电梯房每平方米会增加千元左右，但相对普通住宅有10%至15%的溢价。不过，更大的成本在于后期的运维成本。与传统住宅不同，“第四代住宅”三分靠做、七分靠养。它既是景观产品也是景观对象，不仅考验物业后期管理和维护水平，对业主的素质要求也较高。如果疏于打理，或将露台用于杂物堆放，不仅会使阳台杂草丛生、破败不堪，还会影响小区房产价值。

产品同质化加剧

开发商开始卷速度

11月6日，越秀地产位于广州白云区怡新路的项目——越秀云悦体验馆正式开放。值得一提的是，项目从拿地到体验馆开放，仅用了37天，期间从出图纸、报建、施工到营销宣传等工作同步推进。

不只是越秀地产一家在卷开盘速度。今年6月底，保利竞得荔湾区广钢新城地块，不到3个月即化身保利雅珺开售。保利华发中央公馆、保利燕语堂悦等项目都在拿地后5个月左右顺利开盘，还有如中海大境、越秀观樾等项目，也在短期内实现多次加推。

虽然高周转已淡出人们视线，但房企对于开发效率的追求并没有停止。加快开发节奏、缩短预售周期，在当前是一个普遍现象。克而瑞报告显示，2023年到2024年上半年，全国范围内拿地并开工的项目，从拿地到开盘的平均工期为7.4个月。一线城市的开盘周期更短，平均仅为7.1个月。

业内人士指出，项目开发节奏普遍提速，主要得益于前期大量准备工作，比如地块测算、产品与客群研究等，都已提前完成。此外，目前土地市场热度不高，许多地块拍卖前便已有房企锁定，做出来的方案基本等同于“最终方案”，拿地后就可以迅速进入开发阶段。

但为什么开发商在速度上显得如此紧迫？明源地产研究院指出，对于投资量巨大的地产项目而言，时间便是最大的成本，这一点放在任何时候都是一致的。相较于前几年，房企现在的成本压力有过之而无不及。所以，争取早入市才能在急剧变化的环境中争取更多的确定性。

更重要的是，房企战略高度趋同，产品同质化严重，提早入市才能先发制人。最近几年房企从投资布局，到产品规划上呈现出了高度一致性：向核心城市核心地段集中，向改善及豪宅产品发力。

房屋质量顽疾未解

减配套路频出

在开发商卷产品、卷展示、卷营销、卷速度的时候，交付上却仍旧顽疾未解。

“开开心心去看心心念念等了3年的预售房，带验房师过去验出20来个小问题，想着收楼前能搞定吧。7月30日去收楼，和朋友随便看了一下，又发现20来个问题，现场叫了一堆快修，刷漆、瓷砖、除锈、修门、保洁……搞了一上午，还是一堆问题。”遭遇收楼麻烦的王先生向记者抱怨。

令他更生气的是，“卖家秀和买家秀”差太远了，“买楼时销售夸上天，说交标都是最高级别，收楼时失望到底，质量问题一大堆。对比同期收楼的2期，从门锁到鞋柜、橱柜、玻璃门、玻璃……交付标准都是天壤之别。”王先生说。

交付减配也是当下另一个突出的问题。一些打着全屋智能、健康住宅的高端抓宅产品，由于虚假宣传或者言过其实，更是成为减配“重灾区”。“购房合同写的智能马桶变成了普通马桶，室内新风口、客厅墙纸、主卧门、厨房墙面、卫生间岩板等多处都在降低交付标准。”上海某单价超10万元的高端楼盘近期发起对开发商的讨伐，业主对公区效果、工程质量、施工标准、防水和家电质保、超低能耗、泛光照明等问题提出了质疑。

第三方机构发布了一个关于地产客诉的洞察报告，数据令人大跌眼镜。报告提到，2024年第二季度，人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约3.65万起，较去年同期增长21.46%，较上季度增长29.68%。具体来看，可分为质量、服务、合同三大类。第一大类是房屋及装修质量，突出问题是渗漏和开裂。第二大类是物业及配套服务，突出问题是无法办理房产证和延期交房。第三大类是合同，突出问题是面积缩水、虚假宣传、降价，即所谓的“货不对板”。

可以发现，从房屋销售、建设、交付、办证等各个环节，均有客户投诉。这也倒逼房企必须建立全周期的风险管控体系，每一个阶段都要有对应的标准动作。

出品：南方产业智库

调研：南方日报记者 柴亚娟 周中雨 冯善书

统筹：冯善书

执行：柴亚娟 周中雨炒股交易工具

• 炒股交易工具
• 供求
• 错配
• 痛点
• 突出